Via libera dal Consiglio alla Legge regionale che semplifica le procedure e introduce norme sull'edilizia residenziale sociale

Dopo l'approvazione in Giunta, lo scorso 6 agosto il Consiglio regionale del Lazio ha dato il via libera, con 36 voti a favore e 9 contrari, al provvedimento sul Piano casa, definito “una legge modello per tutto il Paese” dal presidente Marrazzo. “È frutto di un lavoro collettivo e comune: sono state recepite le indicazioni delle categorie, degli enti locali, in primo luogo del Comune di Roma, dei movimenti di lotta per la casa. Questa Regione, con la legge approvata, può ottenere al tempo stesso qualità, sicurezza, trasformazione urbanistica, sviluppo economico e equità sociale. Difesa dei territori e sviluppo dell'edilizia. Nella Capitale, innanzitutto: con questa legge non ci sarà bisogno di consumare nuovo territorio, l'agro romano, in particolare, per dare vita a un nuovo piano di edilizia popolare. Questo è il manifesto del riformismo del centrosinistra nel Lazio”, ha dichiarato il presidente della Regione.

Critiche dall'opposizione

Per le opposizioni si tratta invece di un “testo inadeguato, malgrado le modifiche introdotte durante il dibattito in aula”. Per Fabio Desideri (Pdl) restano “dubbi e perplessità su una norma che esclude tanti cittadini. I nostri emendamenti hanno migliorato il provvedimento, ma l'impostazione di fondo resta sbagliata. Il centro sinistra ha perso di vista gli obiettivi primari che questa legge avrebbe dovuto avere”. Di “risultato modesto rispetto alle aspettative” ha parlato Antonio Cicchetti (An-Pdl): “Manca l'ampliamento degli interventi in zona agricola, per quanto riguarda gli interventi di demolizione-ricostruzione in altra zona, il premio di cubatura è mortificante. Da parte del centrosinistra c'è un vero e proprio pregiudizio ideologico”.

Di seguito riportiamo i punti principali del provvedimento secondo la sintesi preparata dal Consiglio regionale.

Premi di cubatura e interventi di demolizione-ricostruzione

È la parte del piano casa direttamente collegata al protocollo di intesa Stato-Regioni voluto dal governo Berlusconi. Sono esclusi da qualsiasi tipo di intervento i centri storici, le aree naturali protette, le zone a rischio esondazione, le zone sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta, le fasce di rispetto dei territori costieri, dei fiumi e dei laghi.

Potranno ampliare la loro casa del 20 per cento, i proprietari di immobili a uso residenziale, con volume non superiore a 1.000 metri cubi. L’incremento massimo per l’intero edifico sarà pari a 62.5 metri quadrati. Il “premio di cubatura” (in questo caso del 10 per cento) si applica anche agli edifici a destinazione non residenziale per artigianato e piccola industria con superficie non superiore a 1.000 metri quadrati. L’immobile dovrà mantenere la stessa destinazione d’uso per 10 anni.

Per quanto riguarda le zone agricole, potranno usufruire dei benefici previsti dalla legge solo i coltivatori diretti, gli imprenditori agricoli a titolo professionale e i loro eredi. L’ampliamento sarà possibile costruendo a lato dell’edificio esistente.

Sono escluse le sopraelevazioni, fatta la salva la possibilità di realizzare un nuovo tetto o modificare l’esistente al fine di rendere abitabili i sottotetti, come previsto dalla legge regionale approvata di recente.

Tutti gli interventi dovranno rispettare le norme antisismiche e la legge regionale in materia di bioedilizia. Gli edifici non devono essere abusivi e devono essere dotati del fascicolo di fabbricato. Ove non sia possibile la realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria (parcheggi, servizi ecc) è ammessa la monetizzazione, con un incremento pari al 50 per cento degli oneri concessori.

Nelle borgate gli oneri saranno utilizzati direttamente dai consorzi di auto recupero. I Comuni potranno ridurre del 30 per cento l’importo degli oneri concessori se l’intervento riguarda la prima casa.

I premi di cubatura sono aumentati (rispettivamente al 35 e al 20 per cento) nelle zone a più alto rischio sismico, per favorire gli interventi di messa a norma. Per quanto riguarda, invece, gli interventi di demolizione-ricostruzione, il premio di cubatura sale al 35 per cento: se vengono realizzate nuove unità immobiliari, il 25 per cento di queste deve essere destinato alla locazione a canone concordato. Sarà possibile realizzare una cubatura maggiore (il 40 per cento) se la demolizione-ricostruzione sarà realizzata tramite un concorso di progettazione, a patto che l’intervento sia realizzato sulla base del progetto vincitore.

Sono infine previsti interventi per il recupero a fine residenziale dei volumi accessori degli edifici (ferme restando le limitazioni rispetto al volume complessivo dell’edificio stesso).

Per avviare i lavori basterà una dichiarazione di inizio attività (Dia); se la demolizione-ricostruzione interessa un complesso con volume superiore ai 3.000 metri cubi sarà necessario il permesso di costruire. Le Dia dovranno essere presentate entro due anni dall’entrata in vigore della legge.

Programmi di recupero ambientale e di riordino urbano

Si tratta di due strumenti urbanistici collegati agli interventi di demolizione-ricostruzione che potranno essere adottati dai Comuni. In pratica, in presenza di territori pregiati dal punto di vista ambientale, naturalistico, culturale, le amministrazioni locali potranno predisporre dei programmi integrati che prevedano non solo la demolizione-ricostruzione di edifici, ma lo spostamento degli stessi al di fuori dell’area vincolata. In questo caso il premio di cubatura sale fino al 50 per cento. Per quanto riguarda, invece, le zone del litorale, l’incremento viene portato al 60 per cento, se la nuova destinazione dell’edificio sarà “turistico-ricettiva”.

Stesso discorso (ma la cubatura in più, in questo caso, si ferma al 40 per cento) vale se il programma integrato interessa una zona urbana da riqualificare o una periferia con presenza di funzioni eterogenee, tessuti edilizi disorganici.

Edilizia residenziale sociale

Per la prima volta si introducono norme sulla cosiddetta edilizia residenziale sociale. In pratica si tratta di un ampliamento delle possibilità di intervento da parte della Regione che non si limiterà più all’edilizia agevolata (ad esempio le cosiddette zone 167) e all’edilizia sovvenzionata (case popolari), ma potrà proporre alloggi in affitto a canone sostenibile o con diritto di riscatto.

La legge prevede la predisposizione di un piano straordinario di durata decennale per realizzare nuove case popolari. Che, dopo i finanziamenti previsti già nell’assestamento di bilancio in discussione nei prossimi giorni, sarà finanziato in maniera stabile: a partire dall’esercizio finanziario 2010, al piano straordinario sarà destinato il 5 per cento del gettito della tassa automobilistica.

Accanto ai classici standard urbanistici, inoltre, viene introdotta una quota che i proprietari delle aree interessate da varianti urbanistiche dovranno cedere ai Comuni il 20 per cento della superficie fondiaria edificabile. Almeno il 50 per cento di queste aree sarà destinato alla realizzazione di case popolari.

Previsto un iter semplificato per il cambio di destinazione d’uso se questo riguarda immobili ad uso non residenziale di proprietà dell'Ater. L'Ater avrà, poi, la possibilità di realizzare alloggi accessibili ai disabili utilizzando il piano terra delle case popolari. Per accelerare la conclusione degli interventi regionali di edilizia residenziale pubblica la Regione stessa potrà esercitare poteri sostitutivi nei confronti dell’Ater in caso di inadempienza.

Prevista per i Comuni, la possibilità di aumentare la previsione edificatoria nelle zone già destinate a edilizia residenziale pubblica, fermo restando il rispetto degli standard urbanistici. L’eventuale eccedenza di tali standard potrà essere convertita in edilizia sociale.

Previsti, infine, contributi regionali e mutui agevolati per chi intende acquistare, costruire la prima casa, e misure analoghe per sostenere i progetti di autorecupero. Tali contributi potranno essere richiesti da nuclei familiari con reddito Isee fino a 40 mila euro. I Comuni potranno istituire commissioni per favorire il “passaggio da casa a casa”. I beneficiari dei finanziamenti regionali per l’edilizia residenziale pubblica, dovranno curare la redazione del fascicolo di fabbricato.

Il Consiglio ha approvato un ordine del giorno che impegna la giunta a approvare una legge organica sul diritto all’abitare entro il mese di ottobre.

Semplificazione delle procedure

Si tratta di norme che tendono a disciplinare in maniera più semplice l’iter dei provvedimenti urbanistici. Viene esclusa, ad esempio, la necessità di varianti per quanto riguarda la definizione della viabilità primaria, il reperimento all’esterno degli ex nuclei abusivi delle aree per il verde, i servizi pubblici e i parcheggi, il mutamento delle destinazioni d’uso. Basteranno piani attuativi, con un iter più semplice e abbreviato rispetto agli strumenti classici. Per quanto riguarda la prevenzione del rischio sismico, infine, la Giunta adotterà uno specifico regolamento entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge.